1、養老地產有哪些盈利模式？
根據山合水易規劃設計院的多年實踐經驗，我們認為中國養老地產的盈利模式主要有以下幾個：
1長期持有2出售3出售與持有相結合
養老地產的開發不能像住宅產品以銷售為主要利潤來源，物業服務僅為輔。養老地產開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業服務二者並重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是採取得「銷售+持有運營」並舉的模式。
大型綜合性養老社區住宅建設與養老社區服務管理，分屬兩個不同類型經營類型與模式，養老社區的管理專業要求較高。最好與專業養老經營機構合作、引進專業機構或專業人員管理，通過專業機構，進行各種老人服務資源的整合，提供專業的醫療護理、健康飲食、老年課堂、娛樂、旅遊服務等。在養老地產持有運營階段，目前主要形式是採取會員制發售，購買居住權，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納20萬~40萬元不等的會員費，不同標准享受不同檔次服務。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納4000~5000元的住園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業化服務管理顯得更加重要，也是決定養老社區可持續性發展的關鍵因素。
大型綜合性養老社區的成功建設與後期運營，亦為項目立體開發提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅遊、醫院、康體娛樂等。據了解，廣州一高端養老社區外側的星級酒店入住率非常高。
山合水易規劃設計院認為：養老地產的開發，特別是大盤項目切入養老地產，需要建立綜合性的盈利模式，即：「居家養老住宅銷售+養老地產持有經營+綜合性商業租售運營」，形成一個完整的產業體系。
此外您還可以參考：
《山合水易談新興養老養生地產》
《未來旅遊養老地產發展前景見好》
《銀發經濟與養老地產》
參考資料：北京山合水易規劃設計院
2、養老地產的運作前景
通往養老產業美麗前景的道路並不順暢，政策配套不完善、融資渠道缺乏、運營模式模糊等一系列不確定因素，使養老產業面臨不少難題
隨著我國養老產業的不斷升溫，越來越多的人看中養老市場的巨大商機，更有房產商高調涉足養老地產。政策不配套、融資渠道不暢、消費觀點難以改變等因素，也讓不少人為養老產業的前景捏一把汗。「以房養老」的金融創新理念提出8年來，依舊停留在理念階段，沒有實質進展。對於養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。目前的養老產業，無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬體配置問題一直很突出。高端養老的產生受到養老觀念的束縛，培養起來尚需要時日，畢竟高端人群還習慣於居家養老。
缺乏政策支持也是一方面。對於養老產業的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對於急速發展的行業來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經營階段。
民政部副部長竇玉沛透露，我國將建立養老服務補貼制度。對於低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經過評估，採取政府補貼的形式，為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務，提供支持。
我國還將完善政府供養制度，對於城市「三無」、農村「五保」老人，採取集中供養或分散供養的方式，保障其基本生活不低於當地居民平均生活水平，並建立自然增長機制。建立高齡補貼制度，逐步將本地區80周歲以上老年人納入補貼范圍。
但是，我們要解決的是持有型經營的問題。與朋友在爭論養老地產的前景時，有一個分歧在於如何實現養老項目的盈利。房地產企業在國內的發展高峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對於囤地的看法我一直持異議也是因為國內房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發過程的現金流增速才是國內房企的最大訴求。這就影響了房企對於養老地產的開發選擇散手為主，而很難考慮長期持有經營。
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3、開養生店和開房產中介那個更賺錢更好做？
開養生店和房產中介的話，要看個人的選擇吧，看一下你那個店屬於哪個地段，人流量怎麼樣。
4、房地產行業的前景如何？
總體來看，中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：
一、城市化進程的加快。經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。
二、中國的傳統觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。
三、投資需求。房地產本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產投資仍是風險最低，獲益最穩的行業。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產，推動房地產不斷向前發展。
四、改善性需求的增加。隨著經濟的發展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現有的需求，故會產生重新購房置業的需求。這部分需求也是帶動房地產發展的重要因素。
五、2010及2011年諸多對房地產調控政策的出台，這一系列政策被稱為史上最嚴厲的調控，但並沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產有著強大的市場需求支撐。
5、高端客戶在哪裡？
要成功地開拓高端市場，方法技巧很多，但最重要的是敢於開拓，找到更多與客戶共同的話題，找准其需求點，創造更多被客戶利用的價值。保險專家表示，隨著中國改革開放的不斷深入，居民的收入水平與生活品質越來越高。新興的富裕階層人數與日俱增。許多保險營銷朋友們都夢想有一天能找到高端客戶，能簽到大單。因為從花費的時間與精力來看，高端客戶與普通客戶的展業成本相差無幾，然而帶來的收益卻非常可觀。 如何找到高端客戶 要怎麼樣找到高端客戶呢？首先應對高端客戶進行定義。根據保險網調查分析，在中國的高端客戶應有如下特徵：20萬元以上的年收入，有較為高檔的房屋，有價值15萬元以上的車，而且每年會至少有一次出國休假。 到哪裡可以找到這些高端客戶呢？有兩種方法：首先，利用現有的客戶資源，通過現在客戶進行轉介紹。例如：以咨詢一些法津事務為由，請現在客戶介紹一些律師。事實證明：通過轉介紹獲得的客戶，促成幾率高，花費精力小。 其次，可以通過尋找一些高端客戶較易出現的地方，然後進行陌生拜訪。如各大服裝專賣店，酒店，高檔社區、大型美容院與健身中心，各類講座及論壇，大學中的MBAEMBA學習班及管理培訓班，都可以認識大量的高端准客戶。 與高端客戶接觸與簽單的秘訣 一、絕大多數高端客戶身體處於亞健康狀態。由於高額收入需要高額付出，高端客戶加班加點是常見的事。他們沒有太多的時間去運動健身，因此身體常有些疾病。有些人願意去健身，都會有健身會所的會員卡。但卻不一定長期堅持。因此與此類客戶交流時，可以多談保健健康話題。 在平時的工作中，保險代理人可以多學習搜集相關的知識，給客戶詳盡的指導，例如：如何平衡飲食，如何進行經絡按摩，如何進行科學運動等，許多高端客戶不一定最終聽從這些方案與建議，但是他們感激你，每個人都需要關心，高端客戶也不例外。這些並不是通過一些禮物可以獲得的。曾經有一位保險營銷高手，一直在業余時間里不斷學習中醫知識，遇到高端客戶就向其介紹養生保健知識，許多企業家都因此成為他的客戶，因為客戶在他身上能獲得超過保險本身的收益。 二、高端客戶家庭生活並不一定非常完美。家家有本難念的經，每個人都有不足與缺陷，高端客戶也不例外，無論是生意人，還是專業人士或者高級金領，由於長時間投入到工作中，家中生活有些是不幸福的，夫妻不和，有些是孩子教育沒有跟上，每日沉迷網路。如果保險代理人在這方面多關心他們，想一些辦法幫助他們，必定會產生非常好的效果。 記得有一位保險營銷高手，每次拜訪一些老總，常帶著自己的孩子，因為她的孩子不僅懂禮貌，而且學習成績優秀。於是在與這些高端客戶交流中，通過聊孩子的故事，自然而然產生共鳴。 三、高端客戶一般會比較忙，因此不要一次拒絕就放棄。高端客戶一般事務忙碌，營銷員應盡量理解，另外在每一次見面的時間里，都要做足充分的准備。有時候由於營銷員自我保護的心理，較難承受在高端客戶前的拒絕，而其實高端客戶的拒絕有些可能是真實的，例如在開會，在開車，在和幾個朋友一起，不方便見面等，而有一些可能是不相信保險所致。這時候，更應契而不舍，不要輕言放棄。這也是簽大單的關鍵。其實很多大的客戶欣賞的是營銷員的堅持與毅力，因為可以從其身上看到自己早年奮斗的影子。 四、與高端客戶交流時應多了解其行業情況，多學習相關知識。據沃保網調查，許多大單高手平時都會花費大量的時間與金錢去參加學習，學習一些有關溝通藝術，管理培訓，商務禮儀，人格分析等專業課程。也可以廣泛了解有關建築，美學，音樂，足球方面的知識，一來通過學習提升自己的知識面，獲得了成長；另一方面很容易找到溝通的話題；此外，在參加各類培訓，論壇，研討會時也會認識許多高層次的高端准客戶。例如：有些大學都會舉辦一些MBA系列講座，例如中山大學嶺南學院每周六會邀請一些社會知名人士進行講座，參會的也大多數是MBA、EMBA學員，都是社會精英階層。在開會時也可以交到很多朋友。此外，也可以向客戶提供有效的信息及行業動態，如客戶需要房地產信息，可以搜集相關動態；如客戶對風水等感興趣，也可以向其提供資訊。 五、在拜訪高端客戶前進行有效電話約訪，在與其接觸時不必緊張。許多高端客戶由於工作忙，需要提前進行電話預約，同時有效的電話約訪也是成功銷售的第一步。這時，可以利用轉介紹方法，提到一位推薦人；也可以提到曾在某次會議見過面，有些問題需要請教等理由進行約訪，目前運用較好的辦法是通過已有客戶填寫完緊急事件聯絡卡之後，需要這些高端客戶親筆簽名為理由來進行約訪。 有些保險代理人在見到高端客戶前會不由得緊張，導致信心不足，其實高端客戶一般都是行業的成功人士，層次高、修養也高，接觸起來會讓你感到更加舒服。 與高端客戶接觸時的注意事項 一、不必與高端客戶計算保險收益，多講保險的意義與功用。據壽險公司相關數據統計，私營企業主最喜歡購買的險種並不是收益較高的理財類險種；而是理財收益較低的子女教育險。這是因為：許多高端客戶有自己的理財投資方法，如果與其講投資回報，很難算過他們。而要與其談保險的保障功能，談保險的穩定性與可靠性，無論在任何有風險的情況都可以保住財富。 與高端客戶談保險時的切入點可以從財產保全，分散投資方面入手，可以從詢問客戶對保險看法入手，如果客戶回答不了解或者不認同時，可以先從保險觀念講起，詳細介紹保險的意義與功用。 二、高端客戶重服務、重品質、做好服務、重點經營。收入可以劃分一個人的生活圈，進入高端市場是一個較長的過程，可以先在客戶中找幾個具有影響力的進行重點跟進，把售前、售中、售後服務做好，從而贏得其信任。進入其生活圈，慢慢認識其圈子中有相似經濟實力的朋友。據了解，許多高手之所以大單不斷，原因也在於此。而且很多企業家疑心較重，轉介紹方式效果更佳。 保險網保險專家提醒，高端客戶重品質，與其見面時應注意外表形象，不要緊張，應表現出真摯與誠懇。表達不要吞吞吐吐，以免引起懷疑。當然，與其接觸時服裝禮儀最好是入鄉隨俗，和客戶保持一致。 總之，要成功的開拓高端市場，方法技巧很多，但最重要的是敢於開拓，找到更多與客戶共同的話題，找准其需求點，創造更多被客戶利用的價值。
6、溫泉養生地產如何開發及運營？有哪些常見的分類？
「溫泉養生地產」的開發運營，主要注重三個方面：
一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產、養生地產、休閑地產的特徵，提升地產的附加值。
二是會議度假酒店的充分結合。要結合會議經營，形成對產權式度假物業的返租結構，實現物業價值的最大化利用。
三是整體開發節奏的科學把握。「溫泉休閑綜合體」一般都是位於城郊或鄉村的大盤，全面開花是不現實的，應認清隨著項目開發經營的深入，必將帶動區域價值的提升，從而進一步推動房地產價值的提升，從而為獲取土地升值效應帶來的高額回報創造基礎。因此，在具體的開發中，要本著「先投資型，後自住型；先經營型，後居住型；先小戶型，後大戶型；先中端，後高端」的原則來安排科學合理的開發節奏，才能實現土地開發價值的最大化。
溫泉養生地產作為土地綜合開發的核心與快速回收投資的載體，是「溫泉休閑綜合體」開發的關鍵所在，應成為精心打造的對象，主要有三類：
第一類是作為第二居所的「住宅型物業」。銷售完畢之後即完成開發，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來使用，可以給予年票的優惠或俱樂部會員卡模式來運營。
第二類是作為可以返租的「度假型物業」。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯排為主，此類產品總價格不高，但是休閑功能齊全；溫泉別院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會議功能，娛樂功能、廚房功能，面向企業小型團體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業，面向私營企業主、企業高級管理層等市場。
第三類是以溫泉為特色的休閑商業街。其實質是休閑商業地產，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養生物品專賣店、健身會所為核心業態，此類物業可以結合溫泉，也可以獨立開發，但是要注重與溫泉區的配合。
7、什麼是養老養生地產？
養老養生地產作為養老地產與養生地產的結合知體，既有概念上的結合，更有實踐上的結合，是對養老地產與養生地產優勢的整合升級。
養老養生地產是中國實現居家養老、社區養老與機構養老相結合等社會化養老的有效載體和實現形式，是提升生活水準、生命質量和公民尊嚴的現代服務道業的消費載體，正在引領和推動著養老產業的發展以及生命健康產業的發展。
養老養生地產在功能組合上，吸收了養老地產與養生地產的優勢，舍棄了養老地產的失能介護、臨終關懷等功能，舍棄了養生地產的奢華風格，從而在功能上更集約，專服務目標群體更有效。同時，作為一種獨立業態，它與單純的養老地產或養生地產相比較，在客戶選擇、社區完善配套、特色功能性元素組合上更容易有效擴大目標客戶群，市場接受程度較高，盈利性較好，屬同時在開發商選擇和項目選址上有更好的適應性要求，更有利於實現產業的福利性、公益性和盈利性的統一。
養老養生地產案例：西雙版納拜蘭水城養生養老社區
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